En este artículo te explicamos como poner fina a una situación de cotitularidad de un bien heredado
Una de las cosas que más preguntan nuestros clientes en Abogados MABA es qué pueden hacer, si tras heredar una vivienda o una finca, quieren vender dicho bien pero alguno de los copropietarios se niega.
La extinción de condominio es el medio por el cual puede resolver este problema. El condominio, copropiedad o proindiviso de un bien indivisible, que vienen a significar lo mismo, es muy común en las herencias.
Durante el condominio, los herederos copropietarios están obligados a compartir tanto el disfrute como las obligaciones (pago de impuestos, de cuotas de comunidad o de servicios) de la vivienda heredada.
Cuando existen varios copropietarios de este tipo de bienes indivisibles, ya sea un piso, una finca o un terreno rústico puede ocurrir que entre los herederos exista una situación en la que alguno se niega a vender, o manifiesta querer vender, pero no en este momento porque considera que el precio actual es insuficiente.
Por eso, desde Abogados MABA nos ponemos a su disposición para resolver sus dudas y que pueda extinguir el condominio heredado de la forma más conveniente.
¿Qué es la extinción de condominio en una herencia?
El condominio, copropiedad, proindiviso o comunidad de bienes, significa que una propiedad pertenece a varias personas. Para el caso que vamos a tratar hoy, hablaremos de aquellas propiedades que se han heredado de forma compartida, de tal forma que los herederos son cotitulares de los bienes de la herencia.
En las herencias es muy frecuente que algunos bienes pasen a los herederos en condominio.
De esta forma, a cada heredero le corresponderá un tanto por ciento de propiedad del bien. Cuando, nos encontremos ante bienes inmuebles como casas, pisos o terrenos, esta cuota de propiedad en sí es abstracta porque el bien no se puede dividir. Aunque pueden existir otros bienes de difícil división, como colecciones artísticas o bienes de extraordinario valor que per se son indivisibles.
Por ejemplo, imagine que dos hermanos heredan una vivienda de su padre. Este bien no lo pueden dividir adjudicándose la propiedad de una habitación uno y de un cuarto de baño el otro, no sería práctico, ni realista, ya que dentro del inmueble existen cosas de uso compartido.
Por tanto en este ejemplo, se adjudica la vivienda a ambos y a cada uno se le otorga el tanto por ciento que le corresponda según la herencia. Habitualmente, de forma proporcional. Es decir, en este caso, cada hermano sería propietario del 50% de la vivienda.
A partir de este momento, tendrán derecho al uso y disfrute del bien, pero también deberán hacer frente a las obligaciones que conlleva la propiedad de la vivienda.
¿A qué equivale la extinción del condominio?
Según la actual normativa, nadie está obligado a ser copropietario de un bien si no lo desea. En otras palabras, si ha heredado una vivienda y no quiere compartir la propiedad o no desea ser propietario, no está obligado a ello.
Por ello existe la denominada “extinción de condominio” que equivale a dividir la cosa común. Así pues, cualquier copropietario de una finca puede solicitar cuando lo desee extinguir la copropiedad.
El procedimiento de extinción de condominio puede solicitarlo cualquier heredero copropietario del bien que se pretende dividir. Pero no se trata de dividir literalmente la vivienda, lo que busca el proceso es adjudicar el inmueble a uno de los herederos compensando al resto.
Habitualmente, como abogados especialistas en herencias nuestros clientes nos hacen llegar los siguientes problemas:
- Se ha heredado un bien pero uno de los cotitulares se niega a vender.
- Se ha heredado un bien inmueble y uno de los cotitulares no quiere venderlo porque lo está usando, pero tampoco lo quiere comprar.
- Uno de los cotitulares quiere vender el inmueble ahora porque necesita el dinero, pero el otro cotitular dice que si que lo quiere vender pero no ahora porque el valor de mercado es inferior a lo que será en un futuro.
- Un cotitular quiere comprar al otro cotitular la parte de este pero no están conformes con el precio.
- Ambos cotitulares quieren adquirir la parte del otro cotitular.
Estas son las consultas más frecuentes, por las cuales es necesario realizar la disolución del condominio. En Abogados MABA le asistiremos y ayudaremos a realizar la extinción de la cotitularidad y que pueda proceder a la venta del inmueble o compra de las otras partes.
¿En qué casos se puede solicitar la extinción de condominio Cataluña? ¿Cómo funciona el procedimiento de división?
El Código Civil de Catalunya, en su artículo 552-11, contempla y regula el procedimiento para realizar la extinción de condominio.
Estos supuestos, el interés del legislador es que exista un procedimiento equilibrado, en que todas las partes reciban su justo precio y a su vez, se proteja en primer lugar si algún cotitular quiere adquirir el resto del bien, este pueda conservar el mismo o en su defecto, que se pueda proceder a la venta. De tal forma que el legislador ha establecido una serie de casos para adjudicar los bienes, en función de si los mismos pueden dividirse o si por el contrario son indivisibles.
Veamos, mediante ejemplos, cuáles son los casos regulados por el Código Civil de Catalunya:
Adjudicación de bienes divisibles:
- 1) Bienes susceptibles de adoptar la división horizontal: Varios herederos heredan un edificio de viviendas con distintos pisos. Al ser varios los pisos, podrán adjudicarse cada uno un número de ellos de forma proporcional. De esta forma no sería necesario dividir el edificio ya que ya está dividido en viviendas, de esta forma cada heredero puede adjudicarse alguna de estas de forma proporcional. Art. 552-11.2 del Código Civil de Cataluña.
- 2) División del Pleno Dominio: Veamos la siguiente situación. Fallece un padre de familia titular único de un piso que no es la vivienda habitual, por ejemplo un apartamento en la playa y en su testamento nombra herederos por partes iguales de dicho apartamento a su pareja y a su hijo. Su hijo podrá pactar con la pareja de su padre que esta se asigne el usufructo del inmueble y él la nuda propiedad. Tal y como está dispuesto en el artículo 552-11.3 del Código Civil de Cataluña no obstante esta solución es totalmente voluntaria para las partes y debe ser pactada, por lo que no es muy habitual. Es más común que se proceda a la venta del inmueble, porque una de las partes necesite liquidez.
- 3) Adjudicación forzosa por el mayor titular: Otro supuesto que puede darse es cuando uno de los cotitulares tiene una mayor parte de la titularidad. Imaginemos una persona que hereda un inmueble siendo titular de un total del 80%, mientras que el resto de los cotitulares solo tienen un 20%. En este caso, el cotitular que tiene el mayor porcentaje podrá exigir que se le adjudique la titularidad del total, pagando al resto de cotitulares el valor pericial de su parte. Tal y como dispone el artículo 552-11.4 del Código Civil de Cataluña.
Adjudicación del bien indivisible
Finalmente, el artículo 552-11.5 del Código Civil de Cataluña regula el procedimiento de división de aquellos bienes que son indivisibles, que desmerecen notablemente al dividirse o que integran una colección de patrimonio artístico, bibliográfico o documental.
Este es el procedimiento más habitual, pues la mayoría de bienes inmuebles que se heredan suelen ser indivisibles.
Para proceder con la adjudicación del bien indivisible, en primer lugar se debe atender al interés de los cotitulares, de tal forma que será adjudicado a aquel cotitular que tenga interés en adquirir el bien, abonando al resto de cotitulares el valor de mercado de la participación adquirida.
En caso que existan varios cotitulares que tengan interés en adquirir el bien, deberá ser adjudicado al que tenga una mayor participación, y para el caso que ambos cotitulares tengan el mismo interés y participación decidirá la suerte.
En cualquier caso, el adjudicatario deberá pagar a los demás su participación según el valor de mercado.
Finalmente, para el caso que ningún cotitular desee adquirir el bien, se deberá proceder a vender y repartir el precio.
Veamos unos ejemplos:
- Tres hermanos heredan una casa, solo uno de ellos está interesado en conservar el inmueble, deberá comprar este compensando económicamente al resto de herederos según el valor de tasación.
- Tres hermanos heredan una casa, los tres quieren comprar el inmueble. Uno de ellos es propietario en un 60%, los otros dos tienen un 20% cada uno. El hermano que tiene un 60% al tener una mayor participación será quien se adjudique el 100% de la propiedad, abonando a los otros dos hermanos el valor de mercado.
- Tres hermanos heredan una casa a partes iguales, los tres quieren para si mismos la casa. Al tener todos la misma parte y el mismo interés, se deberá realizar un sorteo, de tal forma que la suerte decidirá a quién se adjudicará la vivienda, pagando a los otros dos el valor de mercado.
- Tres hermanos heredan una casa y ninguno la quiere conservar. En este caso se debe vender la vivienda y realizar el reparto económico que corresponda según sus cuotas de participación.
La venta en estos casos no debe realizarse necesariamente en pública subasta, como regula el Código Civil español. La legislación catalana admite cualquier otra forma de enajenación con la que se pueda obtener un mayor beneficio.
En cualquier caso, lo que no es posible es que un cotitular impida la venta del bien al resto, de tal forma que deberá procederse siempre de una u otra forma a realizar actos para que aquella persona que quiera desprenderse de su parte pueda hacerlo de forma justa por el precio de mercado.
¿Qué pasos hay que seguir para extinguir el condominio?
Ningún heredero está obligado a ser copropietario de un bien indivisible, cualquiera de ellos puede solicitar la extinción de condominio. De tal forma que siempre que se extinga y se adjudique el bien a alguno de los herederos el resto deberá ser compensado.
Así pues, cuando alguno de los herederos copropietario de un bien indivisible (vivienda, finca, un cuadro de Miró, etc.) comunica al resto que no quiere serlo, el resto debe o comprar su parte o proceder a la venta del bien.
En primer lugar, antes de instar la disolución del proindiviso o extinción de condominio hay que tener claro si el bien es indivisible.
Como ya hemos visto hay varias opciones dependiendo de los casos, pero en resumen el proceso de extinción de condominio se puede realizar:
- Adjudicando el bien a través de una compra-venta. Donde uno de los herederos compra a los otros su parte.
- Mediante la venta a terceros del bien y reparto del precio.
- A falta de acuerdos, instar un procedimiento judicial de división de cosa común y que el juez decida la forma de realización y adjudicación del bien.
QUE HACER CUANDO UN COTITULAR NO QUIERE HACER NADA
En Abogados MABA somos Abogados Especialistas en Herencias, que frecuentemente realizamos disoluciones del condominio de bienes heredados. Si se encuentra en una situación en que un cotitular le está impidiendo ejercer sus derechos, póngase en contacto con nosotros y le asesoraremos sobre los pasos que deben realizarse.
En cualquier caso, nuestro objetivo será siempre proteger sus intereses para que pueda arreglar la situación de cotitularidad, de la forma más rápida y eficaz, tanto de forma negociada como judicial.
La experiencia en este tipo de negociaciones y trámites es esencial para que el conflicto de intereses se resuelva rápido y de manera amistosa, puesto que en ocasiones soluciones creativas permiten finalizar los asuntos de forma negociada en la que todas las partes salen ganando.
En Abogados MABA nos ponemos a su disposición si desea extinguir el condominio de alguna de las propiedades que herede, realizando las labores de negociación y trámite. Evitando fricciones familiares y trámites que le harían perder mucho tiempo. Llámenos y consúltenos y un Abogado Especialista le asesorará.
